Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, sẽ nằm trong chương trình họp của Quốc hội lần đầu tiên trong tháng này, đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của công chúng vì nó sẽ loại bỏ khung giá đất của Chính phủ để đảm bảo nguyên tắc giá thị trường.
Nguồn: Thu vien phap luat
Sự thay đổi này được cho là sẽ giúp ích đáng kể cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Hiện nay, khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Từ khung này, ủy ban nhân dân địa phương tự xây dựng bảng giá để tính tiền thuế hoặc giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng dự án.
Tuy nhiên, do lần sửa đổi mới nhất của luật được thực hiện vào năm 2013, khung giá đất hiện nay quá thấp so với giá giao dịch trực tiếp trên thị trường giữa người bán và người mua. Giá thực tế trên thị trường luôn cao hơn nhiều so với giá do Ủy ban nhân dân địa phương quy định.
Theo TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải bằng giá thị trường, nhưng trên thực tế, nhiều thấp hơn. Khung giá đất hiện nay của hầu hết các địa phương đều thấp hơn giá thị trường từ 30-60%.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết chênh lệch lớn giữa hai loại giá đất đã gây ra tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, hỗn loạn trên thị trường bất động sản.
Thị trường đất đai Việt Nam từ lâu đã tồn tại cơ chế song giá nên luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ xóa bỏ chênh lệch giá.
Để đối phó với những bất cập, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi loại bỏ khung giá đất của Chính phủ. Có nghĩa là Chính phủ sẽ không còn áp dụng giá tối thiểu và tối đa đối với từng loại đất. Thay vào đó, khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ sử dụng các phương pháp xác định giá đất, giá đất, tiêu chuẩn và sự biến động của giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá.
Sau khi hoàn thành việc xây dựng bảng giá đất sẽ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Lợi ích
Võ lưu ý, hậu quả nghiêm trọng nhất của sự chênh lệch giữa hai loại giá đất là tham nhũng, và nói thêm rằng đây là một trong những kẽ hở dẫn đến thất thu ngân sách của Nhà nước. Bên cạnh đó, các đối tượng môi giới lợi dụng việc điều chỉnh khung giá đất để tung tin thất thiệt, thổi phồng giá, tạo cơn sốt ảo. Việc bỏ khung giá đất sẽ là một bước đột phá để đưa giá trở về giá trị thực và ngăn chặn tình trạng tham nhũng đất đai.
Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, Luật Đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp trong hệ thống pháp luật của bất kỳ quốc gia nào trên thế giới. Việc sửa đổi này dự kiến sẽ thay đổi việc định giá đất từ sử dụng khung giá lạc hậu sang một phương pháp khác phù hợp với nguyên tắc thị trường. Sự thay đổi này đặc biệt quan trọng vì nó sẽ giúp thu hút các nhà đầu tư và phát triển thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Thủ tướng Phạm Minh Chính và Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng gần đây đã nêu quan ngại về sự chậm trễ trong phát triển các dự án công. Trong giai đoạn sau COVID-19, chi tiêu cho cơ sở hạ tầng là cần thiết để kích thích sự phục hồi của nền kinh tế, nhưng công việc vẫn diễn ra chậm chạp, chủ yếu là do khó khăn trong việc bồi thường và giao đất do chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và khung giá đất của Chính phủ. Những sửa đổi về thẩm định tài sản trong dự thảo Luật Đất đai là rất quan trọng để đẩy nhanh tiến độ công việc.
Griffiths cho biết theo giao đất, quy trình đền bù được tính toán đơn giản dựa trên khung giá đất của Chính phủ, nhưng biện pháp này đôi khi gây ra tình trạng đền bù không thỏa đáng và phát sinh thêm nhiều chi phí, dẫn đến sự chậm trễ trong kế hoạch phát triển dự án.
Theo luật sửa đổi, chủ sở hữu bất động sản bị mua lại sẽ nhận được giá trị đền bù hợp lý hơn, gần với giá thị trường hơn, giúp đẩy nhanh quá trình bồi thường và giao đất để xây dựng các dự án mới.
Griffiths hy vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Tất cả các khu đất cần giải phóng mặt bằng hoặc đền bù sẽ được thẩm định theo giá thị trường. Việc thay đổi sẽ tạo thêm niềm tin cho nhà đầu tư và người dân bên cạnh đó giúp Nhà nước có thêm nguồn thu do đất được đóng thuế đầy đủ.
Cùng quan điểm, Giáo sư Thọ cho biết khi mở cửa nền kinh tế, dầu khí là nguồn tài chính mang lại sự ổn định cho ngân sách Nhà nước. Trong những năm gần đây, nguồn thu từ sử dụng đất hàng năm đã thay thế dầu khí là nguồn thu chính. Khoảng 15-16% ngân sách Nhà nước đến từ việc thu thuế sử dụng đất lên tới 12,9 tỷ USD.
Nhưng con số này vẫn chưa đáng kể so với khả năng mà tài nguyên đất có thể mang lại cho đất nước và con người. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp hoặc các loại đất khác sang đất ở đã mang lại giá trị rất lớn. Phần chênh lệch thuế sử dụng đất sẽ được phân bổ lại cho Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên. Nó cũng có thể tạo ra sự cân bằng giữa thế hệ hôm nay và thế hệ tương lai, đảm bảo rằng các thế hệ tương lai vẫn có đất để sử dụng.
Theo Công ty Luật ASL, việc thay đổi phương pháp xác định khung giá đất cũng sẽ góp phần giải quyết khủng hoảng bất động sản tại Việt Nam vì có thể ngăn chặn hoặc trì hoãn khả năng xảy ra bong bóng bất động sản.
Nguồn: VNS